6 custos na compra de imóveis que você deve considerar

6 custos na compra de imóveis que você deve considerar

Há alguns custos na compra de imóveis que podem te surpreender.

Imagine a seguinte situação:

Após muita pesquisa e esforço, você achou o imóvel ideal para a sua família, e o melhor: o preço está justo e cabe no seu bolso!

Ele custa exatamente o que você está disposto a pagar nas condições de pagamentos simuladas com a imobiliária sem apertos.

Tudo perfeito não?

Mas espere aí! Você acha que vai ter que pagar apenas aquele valor ofertado no anúncio?

É aí que você se engana!

Há alguns impostos, taxas e emolumentos que você terá que pagar.

Esses custos extras somados normalmente variam de 3,5% a 7% do valor do imóvel e quem deve arcar com todos esses custos é o comprador.

Confira cada um desses custos na compra de imóveis a seguir:

1 – CERTIDÕES NEGATIVAS

No caso de compra através de um banco financiador, deverão ser apresentadas certidões negativas de débitos custeadas pelo próprio comprador.

2 – ITBI  ou  ITIV – Imposto de transmissão de bens imóveis

Este é um Imposto municipal previsto na Constituição Federal e no Código Tributário Nacional – CTN.

Cada município tem a sua alíquota. Essas informações ficam disponíveis na lei municipal de onde o imóvel está localizado.

O valor do ITBI pode chegar até a 3% do valor do imóvel, variando de uma cidade para outra.

Em Natal e em Parnamirim esse valor é exatamente de 3% (acesse aqui o decreto que determina esse valor).

É importante frisar que essa alíquota é cobrada sobre o valor de avaliação da prefeitura (valor venal), e não sobre o valor que você comprou.

O contrato da caixa tem valor de escritura e o ITBI (ou ITIV) nesse caso é calculado sobre o valor base de avaliação feita pela Caixa do imóvel, não necessitando de uma posterior avaliação da prefeitura.

Não há uma regra, mas em Natal-RN, é fornecido um desconto de 10% no pagamento a vista do ITIV (ITBI).

3 – Escritura pública de compra e venda

É ditado pelo regimento de custas e emolumentos de cada estado.

Há uma tabela para fixar esse valor e ela é disponibilizada nos sites dos cartórios ou Tribunal de Justiça do Estado. No Rio Grande do Norte, você pode acessar esse valor entrando no site do TJRN e procurando por tabela de custas ou aqui.

Este documento e feito em cartório por um tabelião.

Atualmente, imóveis comprados através de financiamento com qualquer banco não necessitam da escritura pública, pois o contrato com o banco já a substitui.

4 – Registro de imóveis

Com o contrato de compra e venda emitido pelo banco ou escritura pública de compra e venda,  e após o pagamento do ITBI (ou ITIV) pelo comprador, é preciso registrar esse documento.

Enquanto você não fizer o registro, você não fez a transferência do imóvel e consequentemente não pode ser considerado o proprietário do imóvel!

No Rio Grande do Norte, você pode acessar os valores entrando no site do TJRN e procurando por tabela de custas ou aqui.

Na verdade, será cobrada uma abertura de matrícula, uma averbação e o registro do imóvel em si.

Esta ação faz com que deixe registrada a transação na Matrícula do imóvel.

Se for o primeiro imóvel e financiado pelo programa MCMV(Minha Casa Minha Vida), verifique se há uma cláusula no seu contrato deixando isso claro.

Nesse caso, o cartório automaticamente já te dará um desconto de 50% nas taxas e não é necessário nenhum outro documento para comprovar.

Se for primeiro imóvel, mas não for financiado pelo programa MCMV, deve ser tirada uma certidão negativa de propriedade em cartório para que seja concebido o desconto de 50%.

Mas atenção: Se você for casada e seu parceiro já foi contemplado com esse desconto, você não terá direito.

Importante:

– Se você já foi dono de algum imóvel, mesmo que não o tenha mais, ou ganhou de herança ou doação, não vai ter direito ao desconto.

Dica:

– Segundo este post do blog do Vivareal, é possível financiar esses valores extras com ITBI e registro. A caixa pode fornecer um limite máximo de até 4% do valor do financiamento.

Mas atenção: esses custos também sofrerão incidência dos juros definidos no contrato.

5 – Comissão de corretor

investimento em terreno

Pode ser cobrada ou não a comprador.

Normalmente a própria construtora arca com esse custos na compra de imóveis, mas há contratos onde o comprador deve pagar, desde que esteja informado disso e que esteja muito claro no contrato.

Se for pago pelo vendedor, pode ter certeza que é um custo que já está embutido no valor do imóvel.

6- Custos na compra de imóveis extras:

É importante estar atendo a alguns outros possíveis custos na compra de imóveis não menos importantes:

Mudança

Além do custo de tempo, há também o custo do caminhão de mudanças que vai levar todas as suas tralhas.

Primeira parcela do condomínio

Esteja preparado previamente para já pagar esse valor.

Quem está acostumado em morar em casas isoladas (casas de rua), muitas vezes se esquece desse detalhe.

IPTU e taxa de lixo

A partir da emissão do habite-se, é feita a individualização dos IPTU de condomínio na secretaria de tributação da cidade e a partir desse momento o comprador quem fica responsável pelo pagamento do IPTU do restante do ano.

Juros contratuais baseados no INCC,  CUB ou  IGPM:

É prática comum das construtoras usarem estes índices para a correção monetária do valor do saldo devedor devido à Incorporadora.

O INCC é usado para reajustar o saldo devedor na fase de construção.

É comum se usar o IGPM + 1% para reajuste do saldo devedor após o imóvel já estar pronto.

Seguro e juros de obra:

Devem ser pagos pelo comprador nos casos de compras ainda na planta ou em fase de construção, onde a obra está sendo financiada por um agente financeiro (banco) na modalidade “imóveis na planta”.

Os juros de obra são juros sobre o valor que o banco está financiando a obra e o seu valor varia proporcionalmente ao andamento físico da obra.

O seguro é acionado para casos de invalidez ou morte, garantindo o imóvel para familiares ou herdeiros do segurado.

Advogado, caso necessário

Se estiver comprando um imóvel usado ou sem o financiamento de um grande banco, é necessário também prever um custo com assessoria de advogado para analisar as certidões e outras documentações do vendedor, bem como o contrato de compra e venda.

Despachante, caso necessário

Caso queira a comodidade de ter alguém que providencia toda a papelada de documentos, certidões e diligências para o registro do contrato no cartório de registro de imóveis, deve ainda ter um custo com despachante.

Muitas vezes, o próprio corretor faz esse procedimento, dispensando o despachante.

Reformas

Muitas vezes é necessária uma adaptação do imóvel aos gostos do proprietários através de reformas.

Pinturas, substituições de revestimentos, aquisição de mobiliário e decoração são comuns nesses casos.

FRJ (Fundo de Reaparelhamento do Judiciário)

esta taxa é cobrada apenas nas cidades do estado de Santa Catarina. Tem a finalidade de reaparelhar a modernizar a justiça. É cobrada uma alíquota de 0,3% sobre o valor do imóvel, sendo o teto de 550,00 reais.

Exemplo real:

Nada melhor do que analisar os custos na compra de imóveis com um exemplo real de uma casa vendida pela Concretize em 2015.

Neste caso, o cliente comprou o seu primeiro imóvel em Natal – RN avaliado pela CAIXA no valor de R$ 123.810,00.

O cliente teve ainda os seguintes custos:

– R$ 60,51 – Taxas de cadastro referente ao financiamento habitacional, pago à CAIXA.

– R$ 24,00 – Reconhecimentos de Firma, neste caso foram 12 reconhecimentos no valor de R$ 2,00 cada.

– R$ 3.345,40 – Pagamento do ITIV (ITBU), em Natal RN é de 3% do valor avaliado de R$ 123.810,00. Nesse caso, deveria então ser pago um valor de R$ 3.714,30, porém, foi concebido um desconto de 10% sobre esse valor e foi adicionada uma taxa de R$ 2,53 de emissão do Documento de Arrecadação Municipal (DAM), resultando nos R$ 3.345,40.

– R$ 1188,36 – Pagamentos relativos ao registro do imóvel, já com o desconto de 50%. Aqui está inclusa uma abertura de matrícula (R$ 30,00), uma averbação (R$ 37,50) e o Registro do Imóvel propriamente dito (R$ 820,00). Além disso, inclui a taxa de fiscalização paga ao Tribunal de Justiça do estado (R$ 220,00) e o Guia de Recolhimento pago ao Ministério Público (R$ 80,86).

No total, o cliente pagou de custos para concluir a transação um valor de R$ 4.618,27. O equivalente a 3,73% do valor avaliado pelo banco financiado.

Mas cuidado: não foram evidenciados neste exemplo os valores dos custos extras citados no tópico de “Custos extras” deste post.

Portanto esse percentual pode ser maior, principalmente devido aos juros!

Conclusão – custos na compra de imóveis:

Uuufa!

Agora ficou clara a importância desse post para conscientização de todos esses custos na compra de imóveis que alguns poucos corretores e incorporadoras não citam e pegam muita gente de surpresa.

A dica aqui é pagar apenas aqueles que são obrigatórios e deixar as reformas e mobiliários para uma próxima etapa.

Portanto prepare-se financeiramente (e psicologicamente!) para custos de 3,5% a 7% do valor do seu imóvel, podendo ser até mais se forem considerados os custos com juros.

Agora gostaria de saber se você tem alguma dúvida ou algo a complementar esse post.

Se for o caso, por favor, deixe o seu comentário.

Se gostou e quer passar essa informação para alguém que você conhece que esteja comprando um imóvel, não hesite em compartilhar esse conteúdo.

 

468 ad